Explodierende Kaufpreise und stagnierende Mieten bringen Ungleichgewicht

Die Eigentumswohnung als Anlageobjekt: In Ballungsräumen ist Vorsicht geboten

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Wer aktuell nach einer Eigentumswohnung als Anlageobjekt sucht, sollte Mietpreisbremsen und andere Faktoren im Blick behalten.

Immobilien galten immer als sichere Wertanlage. Tatsächlich ist Wohnraum vor allen in städtischen Ballungszentren so begehrt wie nie. Doch die Mieten lassen sich nicht mehr an steigende Kaufpreise angleichen

Für Anleger sind Immobilien seit jeher eine solide Wahl. Wohnraum wird immer knapper und bleibt damit eine begehrte Handelsware. Vor allem in urbanen Regionen übersteigt die Anzahl der zur Verfügung stehenden Wohnungen längst die Nachfrage. In den beliebtesten Großstädten Deutschlands steht eine Mietwohnung nie lange leer. Das klingt zunächst einmal nach paradiesischen Bedingungen für Eigentümer, die ihr Geld gewinnbringend anlegen möchten. Aber auch wenn die Mietwohnungen vor allem in städtischen Ballungszentren weg gehen wie die sprichwörtlichen warmen Semmeln, geht die Rechnung für Eigentümer nicht immer auf. Der Grund sind stetig steigende Kaufpreise und gleichzeitig stagnierende Mietpreise, die die Rentabilität von Immobilien als Geldanlage schmälern.

Kaufpreise sind im Steigflug 

Bei den Kaufpreisen für Immobilien, insbesondere für Eigentumswohnung in den beliebten urbanen Regionen, scheint kein Ende des Anstiegs in Sicht zu sein. Prognostizierten Immobilienexperten 2018 zunächst noch ein Ende des stetigen Aufwärtstrends, mussten sie sich 2019 erneut eines Besseren belehren lassen.

Anfang Februar präsentierte der Rat der Immobilienweisen sein alljährliches Frühlingsgutachten, das er im Auftrag des Zentralen Immobilien Ausschusses (ZIA) erstellt. Daraus geht hervor, dass die Kaufpreise für Eigentumswohnungen auch im Jahr 2019 wieder stark gestiegen sind. Fast 10 Prozent (9,7 Prozent) Preisanstieg ermittelte das Frühlingsgutachten im Durchschnitt für ganz Deutschland.

Besonders stark betroffen sind die so genannten A-Städte. Dabei handelt es sich um Städte, die nach verschiedenen Kriterien als wichtigste Marktstandorte Deutschlands gekennzeichnet werden. 

Zu den sieben A-Städten gehören derzeit Berlin, Hamburg, München, Köln, Düsseldorf, Frankfurt am Main und Stuttgart. Hier gehen die Kaufpreise für Wohnungen seit Jahren durch die Decke. Für das Jahr 2019 konnte folgender Preisanstieg ermittelt werden:

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Hamburg (13,5 Prozent)

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München (6,7 Prozent)

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Köln (12,5 Prozent)

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Düsseldorf (13 Prozent)

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Frankfurt am Main (11,6 Prozent)

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Stuttgart (9,4 Prozent)

(Quelle: https://www.spiegel.de/)

Aber auch in den B-Städten, in denen Wohnraum aufgrund der Infrastruktur teilweise sogar noch beliebter ist als an den wichtigsten Marktstandorten, müssen Kaufinteressenten tief in die Tasche greifen, wenn sie sich in den aktuellen Wohnungsmarkt einkaufen möchten. Immobilienexperten halten den anhaltenden Preisboom durchaus für besorgniserregend, denn die Mietpreise können aufgrund von Mietpreisbremsen und Preisbindungen schon seit einigen Jahren nicht mehr Schritt halten. Damit bleiben Immobilien zwar eine sichere Geldanlage, im Hinblick auf die Rentabilität müssen Käufer allerdings inzwischen Abstriche machen. Die immer breiter werdende Kluft zwischen Kaufpreisen und Mieteinnahmen sollte deshalb unbedingt bei der Kaufentscheidung berücksichtigt werden.

Kaufinteressenten setzen auf Maklerexpertise

Die wachsende Anspannung am Immobilienmarkt durch die Diskrepanz zwischen Kaufpreis und Mieteinnahmen macht die Expertise versierter Immobilienmakler für Kaufinteressenten wieder interessanter. Vor allem in den beliebten urbaneren Regionen ist es zwar nicht schwer, ein gekauftes Objekt an den Mann zu bringen, trotzdem machen Käufer damit nicht immer ein gutes Geschäft. 

Wie rentabel der Kauf einer Eigentumswohnung ist, zeigt unter anderem der Verkehrswert, den eine Immobilie hat. Hier kann ein Makler dabei unterstützen, vorhandene Gutachten und Unterlagen auszuwerten und im Zusammenhang mit dem aktuellen und regionalen Immobilienmarkt in den richtigen Kontext zu stellen. 

Auch zur Entwicklung der Mietpreise kann ein Makler mit regionaler Ausrichtung Auskunft geben. Je nach aktuellem Mietspiegel und den zu erwartenden Entwicklungen für die kommenden Jahre kann es für Kaufinteressenten beispielsweise vorteilhaft sein, verschiedenen Objekte in einer B-Stadt als Alternative zu den oft überteuerten Immobilien in den begehrten A-Städten in Betracht zu ziehen. 

Hier stehen die Mietpreise aufgrund von verschiedenen Strukturmerkmalen häufig noch in einem günstigeren Verhältnis zum Kaufpreis einer Immobilie und bringen eine deutlich attraktivere Rendite mit sich. 

Anleger, die sich derzeit mit dem Gedanken tragen, in städtischen Wohnraum zu investieren, sollten deshalb im Vorfeld die Beratung eines Maklers in Anspruch nehmen, um sich ein realistisches Bild von den aktuellen Gegebenheiten am Markt zu machen.

Mieten steigen langsamer als im Vorjahr 

Wenn sie von der Stagnation der Mietpreise hören, dürften vor allem Mieter in größeren Städten skeptisch die Stirn runzeln. Wer an einem attraktiven Standort zur Miete wohnt, darf sich regelmäßig darüber ärgern, dass der ihm zur Verfügung gestellte Wohnraum schon wieder teurer geworden ist. Die Mieten, steigen, und zwar stetig, nur eben deutlich langsamer als die Kaufpreise für dieselben Immobilien.

Das im Februar veröffentliche Frühlingsgutachten für das Jahr 2019 zeigt, dass die Mietpreissteigerung auch im vergangenen Jahr wieder rückläufig war. Als Ausgangsbasis für die Datenerhebung werden Wohnung mit einer Nutzfläche von 60 bis 80 Quadratmetern aller Baujahre und mit guter Ausstattung betrachtet. Im Gesamten Bundesgebiet ist die Miete pro Quadratmeter für Wohnungen dieser Größenordnung im Durchschnitt auf 8,13 Euro pro Quadratmeter gestiegen, das entspricht einem Anstieg von 3,8 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. 

Was sich zunächst nach einem satten Mietanstieg anhört, muss aber noch durch die allgemeine Inflationsrate bereinigt werden. Unter Berücksichtigung aller relevanten Abzüge kann nur eine reelle Mietpreissteigerung von 1,9 Prozent angenommen werden. Das ist allerdings nur der bundeweite Durchschnitt. Gerade in den attraktiven Wohngebieten der städtischen Ballungsräume sieht es ganz anders aus. 

Berlin musste einen sinkenden Mietdurchschnitt verzeichnen. Um 0,7 Prozent waren die Angebotsmieten in der Hauptstadt 2019 niedriger als im Vorjahr. Auch Hamburg, das zu den beliebtesten Städten in ganz Deutschland gehört, konnte lediglich eine Mietpreissteigerung um 0,7 Prozent verzeichnen.

Doch woher kommt das immer stärkere Gefälle zwischen steigenden Kaufpreisen und kaum noch steigenden Mieten? Experten vermuten, dass der verstärkte Wohnungsbau der vergangenen Jahre in Kombination mit einem rückläufigen Bevölkerungswachstun dazu geführt hat, dass das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage ins Gegenteil kippen könnte.

Die Zuwanderung in die größeren Städte ist im Vergleich zum neu entstandenen Wohnraum ebenfalls eher rückläufig, sodass das Angebot die Nachfrage bald übersteigen könnte. Für die Mietpreissteigerung könnte diese Entwicklung eine deutlich spürbare Bremse sein, die vor allem neue Investoren abschrecken könnte.

Wer sich aktuell für den Erwerb einer Eigentumswohnung in städtischen Regionen interessiert und das Objekt nicht selbst nutzen, sondern über die Vermietung eine Rendite generieren möchte, sollte deshalb einen langen Atem mitbringen und auf eine positive Entwicklung der Mietpreissteigerung hoffen.

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