Knappe Entscheidung

Gemeinderat stimmt für Sozialquote beim Wohnungsbau

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Wohnen in Mannheim (Archivfoto)

Mannheim - Der Wohnungsmarkt in der Stadt soll sich ändern und gerechter werden. Dabei soll ein 12-Punkte-Programm helfen, das der Gemeinderat am Donnerstag beschlossen hat:

Mit knapper Mehrheit hat sich der Gemeinderat am Donnerstag (3. Mai) für eine Sozialquote auf dem Wohnungsmarkt entschieden.

Die Neuregelung sieht vor, dass künftig 30 Prozent aller neu gebauten Wohnungen in Mehrfamilienhäusern (ab zehn Wohneinheiten) als preisgünstige Mietwohnungen angeboten werden müssen.  

Als preisgünstige Kaltmiete werden derzeit 7,50 Euro/Quadratmeter angelegt. Diese ergibt sich laut Beschlussvorlage durch einen Abschlag auf die durchschnittliche Miethöhe im Wohnungsneubau, die derzeit in Mannheim bei 11,20 Euro/Quadratmeter liegt.

Allerdings kommt die Sozialquote mit Einschränkungen: Sie bezieht sich ‚nur‘ auf Grundstücke, die die Stadt verkauft oder auf Grundstücke für die neues Baurecht geschaffen wird.

Wie die Sozialquote gesehen wird

Die SPD-Fraktion wertet die Neuregelung als Erfolg: „Der Markt versagt nachweislich gerade auch bei bezahlbarem Wohnraum für mittlere Einkommen. Eine projektbezogene Quote bei Neubauten ist ein effizientes Instrument, damit zeitnah weiterer günstiger Wohnraum geschaffen werden kann und Mieten in Mannheim bezahlbar bleiben“, kommentiert Stadtrat Boris Weirauch.

Zu spät kommt die Sozialquote allerdings für über ein Dutzend teils große Bauprojekte im Stadtgebiet, wie auf den Konversionsflächen Turley und Benjamin-Franklin. Nach Schätzungen der Mieterpartei entstehen hier 92 Prozent (Turley) und 83 Prozent (Benjamin-Franklin) hochwertiger Wohnraum, mit Mieten zwischen 12 und 18 Euro/Quadratmeter.

Mannheim braucht dringend bezahlbaren Wohnraum. Gut, dass dies nun auf den Weg kommt. Mannheim ist attraktiv, und mögliche Investoren werden auch mit Quote weiterhin hier investieren“, so Stadtrat Gerhard Fontagnier (Grüne). „Der freie Markt konnte dieses Recht in den letzten Jahrzehnten seit der Auflösung der Wohnbaugemeinnützigkeit nicht sichern. Mannheim hat keine Mietpreisbremse und außer der GBG keine Werkzeuge um den Markt zu regulieren. Ohne die GBG mit einer Durchschnittsmiete von 6,14 Euro wäre der Mannheim Mietmarkt noch deutlich angespannter.

Wir brauchen mehr bezahlbaren Wohnraum in Mannheim, vor allem für Menschen mit mittlerem Einkommen. Deshalb befürwortet die CDU auch eine Quote im Wohnungsbau in der Stadt, allerdings bezogen auf ein Stadtquartier. Eine Quote innerhalb eines Wohnhauses wird sich als schwer umsetzbar erweisen und die Schaffung bezahlbaren Wohnraums eher verhindern als befördern. (...) Wer nicht im geförderten Teil des Gebäudes lebt, wird mehr bezahlen, als es ohne Quote in dem Gebäude der Fall wäre. Das ist alles andere als sozial“, meint wiederum Nikolas Löbel, der stellvertretende Vorsitzende der CDU-Gemeinderatsfraktion Mannheim.

Warum ist die Quote so wichtig?

Die Preisentwicklung auf deutschen Wohnungsmärkten hat auch Mannheim erreicht und macht es zunehmend für Haushalte mit mittleren Einkommen schwer, noch leistbaren Wohnraum zu finden. Im Juni 2017 hat daher der Gemeinderat der Stadt Mannheim in einem Grundsatzbeschluss reagiert. 

Wir stehen vor einer wohnungspolitischen Herausforderung und Chance zugleich. Dabei richten wir den Fokus der frei finanzierten preisgünstigen Mietwohnungen auch ganz klar auf einen Personenkreis in der Mitte unserer Gesellschaft, denn für diesen Kreis wird es zunehmen schwieriger eine Wohnung zu finden“, so Oberbürgermeister Peter Kurz (SPD). 

Bedingungen für die Quote

Die Erfüllung der beschlossenen Quote, womit für den preisgünstigen Mietwohnungsbau eine Anfangsmiete bei 7,50 Euro (Kaltmiete pro Quadratmeter) liegen soll, kann sowohl in Form geförderter Mietwohnungen als auch durch die Erstellung so genannten frei finanzierten preisgünstigen Mietwohnraums erfolgen. 

Diese Brutto-Einkommensgrenzen gelten für preisgünstige Mietwohnungen:

  • Ein-Personen-Haushalt: 48.450 Euro
  • Drei-Personen-Haushalt: 76.500 Euro
  • Für jedes weitere Familienmitglied: 9.500 Euro brutto jährlich
Diese Haushalte haben einerseits Schwierigkeiten die Miethöhen im Wohnungsneubau von derzeit gut 11 Euro pro Quadratmeter aufzubringen, haben andererseits aufgrund ihrer Einkommen aber keinen Anspruch auf geförderten Mietwohnraum. 

Land und Stadt unterstützen Umsetzung

Während das Land den Bau geförderter Mietwohnungen durch zinslose Darlehen und Tilgungszuschüsse im Rahmen des Landeswohnraumförderprogramms direkt subventioniert, setzt die Stadt durch Preisgestaltung und Vergabemodalitäten ihrer Grundstücke entsprechende zusätzliche Anreize. 

„Dazu zählen insbesondere Konzeptvergaben zum Bodenrichtwert anstatt zum Maximalgebot sowie die Möglichkeit zukünftig städtische Grundstücke auch verbilligt abgeben zu können“, erläutert Baubürgermeister Lothar Quast (SPD). Durch diese Art der Grundstücksvergabe wird der Fokus von der Höhe des Verkaufspreises hin zur Konzeptqualität gelenkt. 

Die Grundstücke werden zum Verkehrswert ausgeschrieben. Das beste Konzept, unter allen eingereichten Vorschlägen, wird in einer Art Wettbewerbsverfahren unter Berücksichtigung der Themenschwerpunkte „Nutzungskonzept“, „Städtebau/Architektur“ und „Ökologie/Freiraum“ ermittelt. 

Dieses Vorgehen bietet verschiedene Vorteile. Erstens kann die Stadt Mannheim sowohl die Nutzung der zukünftigen Wohnbebauung als auch die städtebauliche, architektonische und ökologische Qualität aktiv beeinflussen. Zweitens können die nach Konzept vergebenen Grundstücke der Bodenspekulation entzogen werden. 

Darüber hinaus kann durch eine verbilligte Abgabe von Grundstücken für den frei finanzierten preisgünstigen Wohnungsbau ein Anreiz geschaffen werden, den Anteil der preisgünstigen Wohnungen bei einem Vorhaben zu erhöhen. Die Verbilligung soll stufenweise mit dem Anteil an preisgünstigem Wohnraum steigen und kann ab einem Anteil preisgünstigen Wohnraums von über 30 Prozent gewährt werden und bis zu 70 Prozent des Verkehrswertes betragen.

Die Verwaltung sieht vor, dass nach drei Jahren die drei wohnungspolitischen Instrumente hinsichtlich ihrer Wirksamkeit und Annahme durch die Wohnungswirtschaft zu evaluieren sind.

pm/jol/rmx

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